不動産売買

不動産の任意売却

転居に伴い不要となった不動産を売却したい、住宅ローンの返済を続けていくのが難しくなったから不動産を売却して住宅ローンを返済したい等、不動産の売却に至る事情は様々あるかと存じます。

不動産売買契約において、売主は買主に対して、一定期間、瑕疵担保責任（2020年4月施行の改正民法により、契約不適合責任として構成しなおされましたが、不動産売買の世界では長く瑕疵担保責任という用語が使用されてきたことから、ここでは瑕疵担保責任という用語を使用させていただきます）を負うと規定されていることが通常です。

最近、不動産売買をめぐる瑕疵担保責任に関するトラブルで増えてきているのが、不動産の受渡しが終わってから、買主が建物解体工事等を行う際に、昔建っていた建物の基礎の一部や廃材、コンクリートガラ等の地中埋設物が発見されるケースです。あらかじめ地中埋設物の存在について十分な説明がなされたうえで売買が実行された場合を除き、こうした地中埋設物の存在は、不動産（土地）の瑕疵にあたることになることから、売主は買主に対し、瑕疵担保責任に基づき、地中埋設物の撤去費用等の損害を賠償しなければなりません。

撤去に莫大な費用を要する場合は、買主との話し合いにより、売買契約を解除するという選択肢も考えられますが、その場合も、受領済みの売買代金の返還に加えて、買主が被った損害の賠償をしなければならなくなるケースが多いと思われます。

こうした売主として予測していなかった問題について瑕疵担保責任を追及されることを防止するためには、不動産売却の際に、売却する不動産について一定の調査を行ってリスクを測ったうえで、瑕疵担保責任の範囲を一定の範囲に限定する契約を締結することが重要です。

売却対象不動産に住宅ローンの貸付金融機関の抵当権が設定されていて、売却費用を除く不動産売買代金が当該金融機関からの住宅ローンに対する返済に充てられるような場合は、売買実行後に買主から瑕疵担保責任の履行を求められても、履行ができない可能性があります。そのような場合は、瑕疵担保責任を負わない契約を締結する方がよいでしょう。

不動産売買契約書の作成に当たっては、こうした瑕疵担保責任の規定に留意する必要があるほか、手付の性質をどう定めるか、解除特約を設けるかどうか等、留意すべき点が多くあります。売主としてのリスクを最小限にするとともに確実な売買を行うためには、法律の専門家である弁護士に契約の作成について相談をされることをお勧めいたします。

当事務所では、不動産売却にあたって、このような瑕疵担保責任をめぐるトラブルの発生を防止するために、不動産売却の手順、売買契約書の作成等についてアドバイスさせていただいております。

不動産売却の際には、お気軽にご相談ください。

不動産売買に関するトラブル

家を新築できると聴いて不動産を購入したけれど、購入後、市街化調整区域で家を建てることができないことが分かった等、不動産を購入する前に聴いていた話と違っていたり、購入前に聴いていたら不動産を購入しなかったという事情が購入後に判明した場合、売主との不動産売買契約を解除したり、売主や宅建業者に対し、損害賠償を請求することは可能なのでしょうか。

不動産売買の売主は、売買契約に付随して買主に対し信義則上の義務として、売買目的不動産に関する情報のうち一定の重要事項について説明義務を負っており、売主が故意・過失により当該説明義務を怠り買主に損害を与えた場合は、買主に対して損害賠償責任を負うとするのが、判例・実務です。

また、宅建業法は、宅建業者に対し、売買目的不動産の内容や売買契約の内容など一定の重要事項について説明する義務を規定しており、宅建業者がかかる説明義務に違反して顧客に損害を与えた場合は、損害賠償責任を負うとするのが、判例・実務です。なお、宅建業者の説明義務は、必ずしも宅建業法が明文で規定している一定の重要事項に限定されるものではありません。

説明義務違反の程度によっては、売買契約や媒介契約の解除が認められることもあります。

宅建業者（不動産業者）のなかには、相手の不動産取引に関する知識が十分でないことを利用して、自身に過失があっても過失を認めず、解除・損害賠償に応じてくれない業者もいるかもしれません。

しかしながら、裁判では、売主と買主の情報の非対称性（情報格差が大きいこと）や売買契約締結に至る交渉経緯等もふまえて説明義務違反の有無が判断されています。すなわち、法令上の制限に関する説明義務違反は認められやすい傾向がありますが、法令上の制限以外でも、売買契約締結に至る交渉経緯を重視して説明義務違反が認められたケースもあり、裁判では個別具体的事情に応じて柔軟な判断がなされているのです。

ですから、宅建業者（不動産業者）が応じてくれないからといって、直ちにあきらめる必要はありません。

当事務所では、これまで、数多くの不動産売買に関するトラブルの相談に対応してまいりました。

不動産売買に関するトラブルでお困りの際は、お気軽にご相談ください。